This decision on how titles should be held has many legal ramifications that can affect you and your heirs. Please seek legal advice before making this decision.
We have put together the 3 most common ways a title can be held:
Sole Ownership (in Severalty)
The simplest way to hold title to a property is called sole ownership. Sole ownership means that one person alone holds title to the property. This is most often used by single persons, but a married person can also choose sole ownership if his or her spouse is willing to sign a document renouncing any rights to the property.
Joint Tenancy
Joint tenancy with the right of survivorship means two or more people hold title to the property together. If one person dies, the ownership automatically defers to the remaining owner(s).
Tenancy in Common
Tenancy in common allows multiple owners to each own a percentage of a property. In this form of holding title to the property, an owner can sell his or her percentage share of the property at any time. Owners also can will their share to their heirs. The property does not revert to the other owners automatically, in that instance, if one of the owners dies.
Here are some additional less common options:
Tenancy by the Entirety
Florida allows joint ownership of a property by a married couple, called tenancy by the entirety. In this type of ownership, an owner cannot decide on the property without the other’s consent. As with joint tenancy with right of survivorship, each of the married partners has full right to the property should the other one die.
Community Property
In nine states in the United States, property acquired while married is recognized as community property, with each of the partners owning half of the property. As with tenancy in common, each of the partners can will his or her half of the property to someone else, unless the community property is owned with the right of survivorship.
Living Trust
Property can be transferred into a living trust, which can reduce taxes on the estate in the event of the owner’s death. However, there is some cost to setting up and maintaining the trust. An estate attorney can assist in establishing a trust.
Corporation or Partnership
A corporation or partnership can hold title to a property. Each has different rights and arrangements that affect the title. Seek legal counsel to make an informed decision.
As a reminder, per #20 in your contract to buy and sell, said contract has important legal consequences, and consultation with legal and tax or other counsel as needed is recommended. From Colorado Association of REALTORS®’ Attorneys:
First, it is important to clearly understand that EACH OF THE DEED TYPES TRANSFER THE EXACT SAME INTEREST IN A PROPERTY FROM THE BUYER TO THE SELLER. The difference between any of the deed types is exclusively related to the warranties or guarantees that a seller makes to a buyer regarding the quality of the title. I also want to point out that, for simplicity's sake, I will be using the terms “seller” and “buyer” (rather than the more accurate “grantor” and “grantee”) throughout this document.
General Warranty Deed
A general warranty deed has been, for many years, the traditional deed that has been offered in a residential transaction in Colorado. It is typically considered the “strongest” form of deed based on the expansive warranties that a seller makes to a buyer in conveying title to a property. Subject only to any specifically listed exceptions or encumbrances on the deed, the seller warrants the buyer’s title to the property back to the property’s origin. In short, regardless of whether an encumbrance to the title was created by the seller or some remote previous owner of the property, the seller is warranting to the buyer that they will defend them against any claims on that title. Period.
Special Warranty Deed
Effective January 1, 2019, a special warranty deed will be the new “default” deed in the CBS. Unless another form of deed box is checked, the seller will be contractually obligated to deliver a special warranty deed to the buyer at closing. Special warranty deeds have been the common form of deed used in commercial real estate transactions for many years but, for a variety of reasons, they have been very rare in Colorado residential transactions over the years.
A seller, when giving a special warranty deed, warrants the buyer’s title to the property only against any encumbrances on the property that were created DURING THE PERIOD OF THE SELLER’s OWNERSHIP OF THE PROPERTY. As with the general warranty deed, the seller’s warranty is limited by any specifically listed exceptions to the conveyance.
In short, the distinction between the two forms of “warranty” deeds is that in a general warranty deed, the seller warrants against anything any owner of the property ever did to encumber title, and in a special warranty deed the seller only warrants against anything the seller did to encumber title.
Bargain and Sale Deed
A bargain and sale deed is typically NOT a warranty deed (unless specific warranties are expressed on the deed itself). Therefore, in most cases, the seller is making no warranties as to the quality of the title or the existence of any encumbrances/exceptions on the property. The seller is essentially giving the buyer whatever title the seller currently has and, importantly, LATER ACQUIRES about title on the property. Bargain and sale deeds are uncommon in a typical residential conveyance. Often, a bargain and sale deed is the statutory form of a deed that may be more commonly referred to as a personal representative’s deed, treasurer’s deed, trustee deed, or guardian deed. The deed is typically signed by some third-party fiduciary or government official.
Quit Claim Deed
A quit claim deed is the simplest form of deed in that it is NOT a warranty deed and it merely conveys whatever interest the seller CURRENTLY has in the property, to the buyer, with no additional warranties or representations whatsoever. It merely transfers the title of the real property, including any defects or encumbrances, from one party to another. Quit claim deeds are often used in intra-family transfers, to add or remove someone from title, or to convey a property from individual ownership to a newly created trust or other entity. This is not to say that a quit claim deed couldn’t be used in a traditional sales transaction if it was, for some reason, the negotiated agreement of the buyer and seller.
Conclusion
Colorado real estate agents need to clearly understand that the selection of the type of deed used in a sales transaction is for the negotiation of the parties (buyer & seller). As should be clear from this summary, there are very important legal consequences to the type of deed that a seller agrees to give, and a buyer agrees to receive in a contract. I believe that insufficient attention has been given to the selection of deed forms for too many years. This is particularly the case in residential transactions. Title insurance may provide some protections for potential warranty perils, but it is not a complete solution. As always, Colorado real estate agents need to remind their clients that they should consult appropriate legal counsel if they have specific questions related to the type of deed they will be giving or receiving in a transaction.
Below is a basic overview of the primary sections of the title commitment. Contact our title officer, (title officer name) with any questions.
Schedule A | “A” is for “Actual Facts”
In other words, this is the “who, what, where, and how much” of the transaction. You'll see the names of the Seller and Buyer, a legal description of the property, the sales price, the name of the Lender if any, and how the title is vested. This section also describes the amount of title insurance coverage to be issued in the policy.
Schedule B | “B” is for “Buyer Notification”
This schedule indicates areas where other parties have some interest or control of the use of the property. An example would be a utility easement, where the city would have a part of the land reserved for their use or a building setback requirement that prevents the Homeowner from building within a certain distance from a property line. These items are listed as exceptions in the title policy and are not covered.
CCR's | Covenants & Restrictions
Please review the CC&R's to ensure you can use the home in the manner you plan to and there are no restrictions that are of great concern.
Please let us know if you have any questions at all! Part of our commitment to you is working hand in hand with our team (title company and lender) to process any title issues or anything that needs your attention before closing!
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Esta decisión sobre cómo se debe mantener el título tiene muchas ramificaciones legales que pueden afectar a usted y a sus herederos. Busque asesoramiento legal antes de tomar esta decisión.
Hemos reunido las 3 formas más comunes en que se puede mantener el título:
Propiedad única (en forma solidaria)
La forma más sencilla de tener el título de una propiedad se llama propiedad exclusiva. La propiedad exclusiva significa que una sola persona tiene el título de propiedad. Esto es más utilizado por personas solteras, pero una persona casada también puede elegir la propiedad exclusiva si su cónyuge está dispuesto a firmar un documento renunciando a cualquier derecho sobre la propiedad.
Tenencia conjunta
La tenencia conjunta con derecho de supervivencia significa que dos o más personas tienen el título de la propiedad juntas. Si una persona muere, la propiedad se transfiere automáticamente a los propietarios restantes.
Tenencia en común
La tenencia en común permite que varios propietarios posean cada uno un porcentaje de una propiedad. En esta forma de titularidad de la propiedad, un propietario puede vender su porcentaje de participación en la propiedad en cualquier momento. Los propietarios también pueden heredar su parte a sus herederos. La propiedad no vuelve a los otros propietarios automáticamente, en ese caso, si uno de los propietarios muere.
Aquí hay algunas opciones adicionales menos comunes:
Tenencia por la totalidad
Florida permite la propiedad conjunta de una propiedad por parte de una pareja casada, lo que se denomina tenencia por la totalidad. En este tipo de propiedad, un propietario no puede tomar una decisión sobre la propiedad sin el consentimiento del otro. Al igual que con la tenencia conjunta con derecho de supervivencia, cada uno de los cónyuges tiene pleno derecho a la propiedad.
Propiedad de la comunidad
En nueve estados de los Estados Unidos, la propiedad adquirida durante el matrimonio se reconoce como propiedad comunitaria, y cada uno de los socios posee la mitad de la propiedad. Al igual que con la tenencia en común, cada uno de los socios puede dejar en herencia su mitad de la propiedad a otra persona, a menos que la comunidad de bienes se posea con derecho de supervivencia.
Confianza de vida
La propiedad se puede transferir a un fideicomiso en vida, lo que puede reducir los impuestos sobre el patrimonio en caso de fallecimiento del propietario. Sin embargo, existe algún costo para establecer y mantener el fideicomiso. Un abogado de bienes puede ayudar a establecer un fideicomiso.
Corporación o Sociedad
Una corporación o sociedad puede tener el título de una propiedad. Cada uno tiene diferentes derechos y arreglos que afectan el título. Busque asesoría legal para tomar una decisión informada.
Como recordatorio, según el n.° 20 de su contrato de compra y venta, dicho contrato tiene importantes consecuencias legales y se recomienda consultar con asesores legales y fiscales o de otro tipo, según sea necesario. De la Asociación de Abogados de Agentes Inmobiliarios de Colorado:
Primero, es importante entender claramente que CADA UNO DE LOS TIPOS DE ESCRITURA TRANSFIERE EXACTAMENTE EL MISMO INTERÉS EN UNA PROPIEDAD DEL COMPRADOR AL VENDEDOR. La diferencia entre cualquiera de los tipos de escrituras se relaciona exclusivamente con las garantías o garantías que un vendedor hace a un comprador con respecto a la calidad del título. También quiero señalar que, en aras de la simplicidad, usaré los términos "vendedor" y "comprador" (en lugar de "otorgante" y "beneficiario", que son más precisos) a lo largo de este documento.
Escritura de garantía general
Una escritura de garantía general ha sido, durante muchos años, la escritura tradicional que se ha ofrecido en una transacción residencial en Colorado. Por lo general, se considera la forma de escritura "más sólida" en función de las amplias garantías que un vendedor otorga a un comprador al transferir el título de una propiedad. Sujeto únicamente a las excepciones o gravámenes específicamente enumerados en la escritura, el vendedor garantiza el título de propiedad del comprador hasta el origen de la propiedad. En resumen, independientemente de si un gravamen al título fue creado por el vendedor o por algún propietario anterior remoto de la propiedad, el vendedor garantiza al comprador que lo defenderá contra cualquier reclamo sobre ese título. Período.
Escritura de Garantía Especial
A partir del 1 de enero de 2019, una escritura de garantía especial será la nueva escritura "predeterminada" en el CBS. A menos que se marque otra forma de casilla de escritura, el vendedor estará obligado por contrato a entregar una escritura de garantía especial al comprador al momento del cierre. Las escrituras de garantía especial han sido la forma común de escritura utilizada en las transacciones de bienes raíces comerciales durante muchos años pero, por una variedad de razones, han sido muy raras en las transacciones residenciales de Colorado a lo largo de los años.
Un vendedor, al otorgar una escritura de garantía especial, garantiza el título de propiedad del comprador solo contra cualquier gravamen sobre la propiedad que se haya creado DURANTE EL PERÍODO DE LA PROPIEDAD DEL VENDEDOR DE LA PROPIEDAD.
Al igual que con la escritura de garantía general, la garantía del vendedor está limitada por las excepciones específicamente enumeradas para el transporte.
En resumen, la distinción entre las dos formas de escrituras de "garantía" es que en una escritura de garantía general, el vendedor garantiza contra todo lo que cualquier propietario de la propiedad haya hecho alguna vez para grabar el título y en una escritura de garantía especial, el vendedor solo garantiza contra cualquier cosa que la el vendedor hizo para gravar el título.
Negociación y Escritura de Venta
Una escritura de negociación y venta generalmente NO es una escritura de garantía (a menos que se expresen garantías específicas en la escritura misma). Por lo tanto, en la mayoría de los casos, el vendedor no garantiza la calidad del título o la existencia de gravámenes/excepciones sobre la propiedad. El vendedor esencialmente le está dando al comprador cualquier título que el vendedor tenga actualmente y, lo que es más importante, ADQUIERA MÁS TARDE en relación con el título de la propiedad. Las escrituras de negociación y venta son poco comunes en un medio de transporte residencial típico. A menudo, una escritura de negociación y venta es la forma estatutaria de una escritura que puede denominarse más comúnmente escritura de representante personal, escritura de tesorero, escritura de fideicomiso o escritura de tutor. La escritura suele estar firmada por un tercero fiduciario o funcionario del gobierno.
Salir de la escritura de reclamación
Una escritura de renuncia es la forma más simple de escritura, ya que NO es una escritura de garantía y simplemente transmite cualquier interés que el vendedor tenga ACTUALMENTE en la propiedad, al comprador, sin garantías ni representaciones adicionales de ningún tipo. Se limita a transferir el título de la propiedad inmueble, incluidos los defectos o gravámenes, de una parte a otra. Las escrituras de renuncia se utilizan a menudo en transferencias intrafamiliares, para agregar o eliminar a alguien del título, o para traspasar una propiedad de propiedad individual a un fideicomiso recién creado u otra entidad. Esto no quiere decir que una escritura de renuncia no pueda usarse en una transacción de venta tradicional si fuera, por alguna razón, el acuerdo negociado entre el comprador y el vendedor.
Conclusión
Colorado real estate agents necesita entender claramente que la selección del tipo de escritura utilizada en una transacción de venta es para la negociación de las partes (comprador y vendedor). Como debe quedar claro a partir de este resumen, existen consecuencias legales muy importantes para el tipo de escritura que un vendedor acepta dar y un comprador acepta recibir en un contrato. Creo que se ha prestado atención insuficiente a la selección de la forma de escritura durante demasiados años. Este es particularmente el caso en las transacciones residenciales. El seguro de título puede proporcionar algunas protecciones contra posibles peligros de la garantía, pero no es una solución completa. Como siempre, los real estate agent de Colorado deben recordar a sus clientes que deben consultar al asesor legal adecuado si tienen preguntas específicas relacionadas con el tipo de escritura que entregarán o recibirán en una transacción.
A continuación se muestra una descripción general básica de las secciones principales del compromiso del título. Comuníquese con nuestro oficial de títulos, (nombre del oficial de títulos) si tiene alguna pregunta.
Horario A | "A" es para "Hechos reales"
En otras palabras, este es el “quién, qué, dónde y cuánto” de la transacción. Verá los nombres del Vendedor y del Comprador, una descripción legal de la propiedad, el precio de venta, el nombre del Prestamista, si corresponde, y cómo se otorga el título. Esta sección también describe la cantidad de cobertura de seguro de título que se emitirá en la póliza.
Horario B | "B" es para "Notificación del comprador"
Este anexo indica áreas donde otras partes tienen algún interés o control del uso de la propiedad. Un ejemplo sería una servidumbre de servicios públicos, en la que la ciudad tendría una parte del terreno reservada para su uso, o un requisito de distanciamiento de la construcción que impide que el propietario construya dentro de una cierta distancia de un límite de propiedad. Estos artículos se enumeran como excepciones en la póliza de título y no están cubiertos.
CCR | Convenios y Restricciones
Revise los CC & R para asegurarse de que puede usar la casa de la manera que planea y que no hay restricciones que sean motivo de gran preocupación.
¡Háganos saber si tiene alguna pregunta! ¡Parte de nuestro compromiso con usted es trabajar de la mano con nuestro equipo (compañía de títulos y prestamista) para procesar cualquier problema de título o cualquier cosa que necesite su atención antes del cierre!
