How to Buy AND Sell, Seamlessly!

Let's be real, the concept of buying and selling simultaneously can be a tad overwhelming. With inventory still historically low, it is a great time to maximize your investment and sell your home! That said, it is a bit of a double-edged sword because when you turn around to buy, you will be on the other side of that demand and inventory, which can be challenging with a contingency.

Here are ten things to consider when looking to upsize, downsize, or rightsize your home:

1. Bridge Loans. Bridge loans are short-term loans against the equity in your current primary. There are a few options for these with smaller portfolio banks. The bank will charge .5 to 2 points up front since they know this is a short-term loan and limit you to 80% loan to value on the current home. You will then be able to use that money to put a down payment on a new home and pay off the bridge loan when you sell your existing home. Note that this option has become more limited with COVID.

2. HELOC. Even better than a bridge loan is a HELOC, or a home equity line of credit. This is also a portfolio bank loan on the equity on your existing primary home but allows for a higher loan to value (90%) and the fees are almost non-existent. Typically the only fee is an early termination fee of around $350. However, I have seen this as high as $1200.. so ask. BIG difference.. a HELOC is on a home NOT on the market. Once it's listed, the only option is a Bridge loan, so plan. Another bonus is, that my team can gather your documents and secure both the HELOC (or bridge) and your new home's loan.

3. Add a Sales Contingency. I am seeing more and more of these. We are all familiar with contingent buyer offers; but what about marketing a listing with a contingency for the seller finding a home, allowing the seller to get out of the contract if they don't find one within a defined period? Many of today's buyers would be willing to wait just to have a house locked up.

4. Use 401k/IRAs. The Cares Act allowed us to withdraw retirement funds without penalty, but I will defer to your CPA for the ongoing tax cost of this option. 401Ks allow you to withdraw up to 50% of your vested account balance to a maximum of $50,000. IRAs allow for up to 60 days for a rollover period, letting you use that money for the duration.

5. Gifts/Co-signers. This one almost goes without saying. One thing that many don't know is that an employer, close friend, charitable organization, or family member can give a gift .. can you say Uncle? Did you also know that after 12 months co-signers can exclude this payment from their DTI allowing them to buy their own home?

6. Rent Your Current Home. Now this option does not help our inventory issue.. but does get your seller ready to move and capitalize on the rental income to help lower their debt to income. With today's historically low-interest rates, cash flowing on investments is strong. But note.. not all homes make good investments. Are they ready to start building their Investment Empire? The Rueth team has a class for that ;-) AND.. if they end up selling that home after they move.. well.. life happens!

7. Longer Closing Periods. Kind of speaks for itself. Every buyer is coming in hot and wanting a quick close to be competitive. But what if you gave your sellers a longer close with a tight loan condition so they could look for that replacement home knowing the loan was locked up? It’s an option!

8. Rent Backs. Buyers today are willing to give these away for free! Per lending guidelines, we need a homeowner to move into their new home within 60 days. So if the new buyer is buying as a primary or second home, we need the contract to say the period is no more than 60 days. But if buying as a rental or with cash, a longer period also works. Having said that.. remember.. life happens. So if the rent back period was extended after closing, who am I to say?

9. Leverage a 3rd party "Home Swap": Unlike iBuyers (instant buyers) who eat into YOUR hard-earned equity, a company does exist that can help you remove the contingency requirement when buying. This allows you to buy your new home, and then sell after you are all moved in. Not all homes and buyers qualify for this, but as a Knock-certified agent and brokerage, we can help you evaluate this option.

10. Move twice. We often avoid this at all costs, but if nothing else works, you will find that there are plenty of 30+ day furnished rentals in Colorado that can help you piece together the time between the close of your sale and the purchase of your new home. Again, we try to avoid this option, but some people take advantage of the opportunity to try out a new neighborhood or enjoy amenities they will not have with their replacement home. 

The bottom line is not IF we can get you in a new home, but rather how. If you are interested in buying and or selling, or a combo thereof, and want to chat through your options, please reach out, we would love to devise a customized plan that works best for you! 

¡Cómo comprar y vender, con Facilidad!

Seamos realistas, el concepto de comprar y vender simultáneamente puede ser un poco abrumador. Con una alta demanda de compradores y un inventario bajo, ¡es un buen momento para maximizar su inversión y vender su casa! Dicho esto, es un poco como una espada de doble filo, porque cuando te das la vuelta para comprar, estarás del otro lado de esa demanda e inventario, lo que puede ser un desafío con una contingencia.

Aquí hay 10 opciones a considerar cuando busca aumentar, reducir o redimensionar su hogar:

1. Préstamos puente.Los préstamos puente son préstamos a corto plazo contra el capital de su principal activo. Hay algunas opciones para estos con bancos de cartera más pequeños. El banco cobrará de .5 a 2 puntos por adelantado, ya que saben que se trata de un préstamo a corto plazo y lo limitan al 80% del valor del préstamo de la vivienda actual. Luego podrá usar ese dinero para hacer un pago inicial en una nueva casa y pagar el préstamo puente cuando venda su casa existente. Tenga en cuenta que esta opción se ha vuelto más limitada con COVID.

2. HELOC.Incluso mejor que un préstamo puente es un HELOC, o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Este también es un préstamo bancario de cartera sobre el capital de su vivienda principal existente, pero permite un préstamo más alto (90%) y las tarifas son casi inexistentes. Por lo general, la única tarifa es una tarifa por cancelación anticipada de alrededor de $350. Sin embargo, he visto esto tan alto como $1200 ... así que pregunte. GRAN diferencia... una HELOC está en una casa que NO está en el mercado. Una vez que esté en la lista, la única opción es un préstamo puente, así que planifique con anticipación. Otra ventaja es que mi equipo puede recopilar sus documentos y asegurar tanto el HELOC (o puente) como el préstamo de su nueva casa.

3 Agregue una contingencia de ventas. Estoy viendo más y más de estos. Todos estamos familiarizados con las ofertas de compradores contingentes; pero ¿qué pasa con la comercialización de un listado con una contingencia para que el vendedor encuentre una casa, permitiéndole al vendedor rescindir el contrato si no encuentra una dentro de un período de tiempo definido? Muchos de los compradores de hoy estarían dispuestos a esperar solo para tener una casa cerrada.

4.Utilice 401k/IRA. La Ley Cares nos permitió retirar fondos de jubilación sin penalización, pero me remito a su CPA para el costo fiscal continuó de esta opción. Los 401K le permiten retirar hasta el 50% del saldo de su cuenta con derechos adquiridos hasta un máximo de $50,000. Las cuentas IRA permiten hasta 60 días para un período de reinversión, lo que le permite usar ese dinero durante la duración.

5.Regalos/Co-firmantes. Este casi se sobreentiende. Una cosa que muchos no saben es que un empleador, un amigo cercano, una organización benéfica o un miembro de la familia puede dar un regalo... ¿Puedes decir tío? ¿Sabía también que después de 12 meses los codeudores pueden excluir este pago de su DTI permitiéndoles comprar su propia casa?

6. Alquila tu casa actual.Ahora, esta opción no ayuda a nuestro problema de inventario... pero prepara a su vendedor para mudarse y capitalizar los ingresos por alquiler para ayudar a reducir su deuda a ingresos. Con las tasas de interés históricamente bajas de la actualidad, el flujo de efectivo de las inversiones es fuerte. Pero tenga en cuenta que no todas las casas son buenas inversiones. ¿Están listos para comenzar a construir su Imperio de inversión? El equipo de Rueth tiene una clase para eso ;-) Y... si terminan vendiendo esa casa después de mudarse... bueno... ¡La vida pasa!

7. Períodos de cierre más largos.tipo de habla por sí mismo. Todos los compradores están interesados ??y quieren un cierre rápido para ser competitivos. Pero, ¿qué pasaría si le diera a sus vendedores un cierre más largo con una condición de préstamo estricta para que pudieran buscar esa casa de reemplazo sabiendo que el préstamo estaba bloqueado? ¡Es una opción!

8. Régimen de Renta.¡Los compradores de hoy están dispuestos a regalarlos gratis! Según las pautas de préstamos, necesitamos que un propietario se mude a su nuevo hogar dentro de los 60 días. Entonces, si el nuevo comprador está comprando como vivienda principal o secundaria, necesitamos que el contrato diga que el período no supera los 60 días. Pero si se compra en alquiler o en efectivo, también funciona un período de tiempo más largo. Habiendo dicho eso... recuerda... la vida pasa. Entonces, si el período de devolución de la renta se extendió después del cierre, ¿quién soy yo para decirlo?

9. Aproveche un "intercambio de vivienda" de terceros:a diferencia de los iBuyers que consumen SU ??capital ganado con tanto esfuerzo, existe una empresa que puede ayudarlo a eliminar el requisito de contingencia al comprar. Esto le permite comprar su nueva casa y luego venderla después de que se haya mudado. No todas las casas y los compradores califican para esto, pero como agente y corretaje certificado por Knock, podemos ayudarlo a evaluar esta opción.

10. Muévete dos veces.A menudo evitamos esto a toda costa, pero si nada más funciona, encontrará que hay muchos alquileres amueblados de más de 30 días en Colorado que pueden ayudarlo a reconstruir el tiempo entre el cierre de su venta y la compra de su nuevo hogar. Nuevamente, tratamos de evitar esta opción, pero algunas personas aprovechan la oportunidad de probar un nuevo vecindario o disfrutar de las comodidades que no tendrán en su hogar de reemplazo.

En pocas palabras, no es SI podemos conseguirle un nuevo hogar, sino cómo. Si está interesado en comprar o vender, o en una combinación de ambos, y desea conversar sobre sus opciones, comuníquese con nosotros, ¡nos encantaría diseñar un plan personalizado que funcione mejor para usted!

La lista anterior fue compilada por Nicole Rueth de The Rueth Team en Fairway Mortgage.